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上海市青浦区人民政府办公室关于转发区住房保障房屋管理局关于区属动迁安置房建设与管理实施细则的通知

来源:上海动迁律师 时间:2021/2/26 23:19:43

上海市青浦区人民政府办公室关于转发区住房保障房屋管理局关于区属动迁安置房建设与管理实施细则的通知

发布日期:2016-07-21

实施日期:2016-08-20

目录

第一章 总则

第二章 开发建设

第三章 供应与使用

第四章 附则

正文

各镇人民政府、街道办事处,区政府各委、办、局,各有关单位:

区住房保障房屋管理局关于《青浦区区属动迁安置房建设与管理实施细则(试行)》已经区政府同意,现转发给你们,请按照执行。

上海市青浦区人民政府办公室

2016年7月21日

青浦区区属动迁安置房建设与管理实施细则(试行)

第一章 总则

第一条

(目的和依据)

为促进我区区属动迁安置房的建设、供应、使用与监管,切实维护动迁户的合法权益,推进相关部门的有序管理,根据《上海市动迁安置房管理办法》(沪府发〔2011〕44号)、《上海市大型居住社区征收安置房源价格管理办法》(沪府办〔2015〕53号)、《关于印发<上海市经济适用住房价格管理试行办法>的通知》(沪发改价督〔2011)002号)和相关法律、法规,结合我区实际,制定本实施细则。

第二条

(适用范围)

本细则适用于本区行政区域范围内区属动迁安置房的建设、供应、使用与监管。

第二章 开发建设

第三条

(建设计划)

区属动迁安置房中长期与年度建设计划由区房管局负责编制。

各街镇、区级管委会(或区政府指定的区管企业)根据行政或开发区域内未来动迁规划,将拟开工的区属动迁安置房项目上报区房管局审核。区房管局根据上报项目并结合各街镇、区级管委会(或区政府指定的区管企业)行政或开发区域内动迁需求与存量房源,综合平衡、统筹兼顾,初步确定上报项目是否纳入中长期建设计划,并报区政府审批通过后实施。

年度建设计划以中长期建设计划为依据,分解各项指标,并充分考虑当年度各项目实际动拆迁、用地指标和项目进展等情况,在全区范围内进行适当调整,报区政府审批后实施。

区房管局应根据年度建设计划中新开工的区属动迁安置房项目及相关文件要求,确定本区区属动迁安置房项目实施装配式建设。

第四条

(项目选址)

区属动迁安置房的选址由各街镇、区级管委会(或区政府指定的区管企业)负责实施,根据中长期建设计划、区域总体规划、区域土地利用总体规划,结合交通规划、城乡一体化建设和产业布局进行选址。项目选址由区规土局会同区发改委、建管委、房管局、环保局等部门进行审核批准。

第五条

(参建各方相关要求)

区属动迁安置房项目的建设、勘察、设计、施工、监理等各参建单位的资质应符合《关于加强本市保障性住宅工程质量管理的通知》(沪建交联〔2010〕869号)中的相关规定。

实施装配式建设的区属动迁安置房项目,除应满足上述规定要求外,还应同时执行《关于推进本市装配整体式混凝土结构保障性住房工程总承包招投标的通知》(沪建市〔2016〕47号)中关于参建各方资质及招投标要求等规定。

第六条

(建设主体确认程序)

(一) 网站公告

各街镇、区级管委会(或区政府指定的区管企业)根据区属动迁安置房年度建设计划,将拟建区属动迁安置房项目的基本建设信息、报名人资格及条件、选择方法、报名时间地点等在项目所在街镇网站进行公告。

(二) 街镇初选

对符合报名条件的建设单位,由街镇出具项目报名确认单,并进行初步筛选后报区房管局。

(三) 二次比选

区房管局收到街镇提交的建设单位资料后,根据相关要求进行进一步的比选排名。

(四) 政府审定

由区房管局将建设单位的比选结果报区政府,经区政府讨论确定。区土储部门根据区政府决定进行土地定向招拍挂。

第七条

(项目认定)

区属动迁安置房项目认定由各街镇、区级管委会(或区政府指定的区管企业)负责实施,并报送区房管局进行预审。区房管局会同区发改委和规土局对规划参数、土地利用规划、耕地占补平衡方案、新增建设用地计划、土地价款、房屋销售价格测算(招拍挂均价)、周边配套条件、净地情况、动迁安置对象及数量和开工(预售)时间等进行审核,并经区政府同意后,由区房管局向市住建委申报项目认定。

市住建委审核后出具的项目认定文件,作为办理后续项目相关手续的依据。

项目认定完成后,因特殊原因需撤销认定的,应由原实施项目认定的各街镇、区级管委会(或区政府指定的区管企业)向区房管局提交撤销申请报告,并经区政府审核同意后,由区房管局汇总相关资料向市住建委提交撤销项目认定申请,市住建委审核同意后予以办理。

第八条

(建房协议价格确定)

(一) 管理机构

本区区属保障房建设与管理领导小组(以下简称“区属保障房领导小组”)是区属保障房建设、供应与使用监管的领导机构,区属保障房领导小组办公室(以下简称“区领导小组办公室”)负责区属保障房价格审核等具体工作,区审计局参与房源定价工作的监督管理。

(二) 建房协议价格组成

区属动迁安置房建房协议价格主要包括开发建设成本、利润、税金三部分。其中,开发建设成本主要包括:土地取得费用、前期费用、建筑安装费用、管理费用、财务成本、维修基金和其他应计成本等。

(三) 建房协议价格确定程序

1. 房屋销售价格测算

各街镇、区级管委会(或区政府指定的区管企业)根据本条第(二)款规定的内容进行拟建项目房屋销售价格的测算,并报区领导小组办公室,区领导小组办公室委托有资质的第三方审价单位核实并提出审核意见后,报区政府审定。

2. 建房协议价格(暂定价)

项目认定时确定的房屋销售价格作为建房协议价格(暂定价)列入建设项目协议书中。

3. 建房协议价格的调整

建房协议价格原则上不作调整。对项目实施过程中确因政策变化和不可抗力等客观因素导致建设成本变化的情况,项目建设单位可会同所在街镇、区级管委会在项目取得预售许可前,向区房管局提出一次建房协议价格调整申请,由区领导小组办公室委托有资质的第三方审价单位根据实际情况,对建房协议价格进行评估、修正,形成中期评估成果;在竣工决算经审价后提出建房协议价格结算申请,由区领导小组办公室委托有资质的第三方审价单位进行初审,并报区政府最终审定,形成建房协议价格(结算价)。

第九条

(土地出让)

区属动迁安置房的土地使用权出让,均采用土地招牌挂方式,并将房地产开发企业应当具备的条件(沪建交联〔2010〕869号文)、动迁安置房建设项目的建设和供应要求,以及建房协议价格等,列入招拍挂文件中。

签订土地出让合同前,各街镇、区级管委会(或区政府指定的区管企业)与受委托建设方签订建设意向书。

签订土地出让合同后,区房管局(鉴证方)与各街镇、区级管委会(或区政府指定的区管企业)、建设单位签订三方项目建设协议书。凡是纳入城中村改造的区属动迁安置房项目,按照城中村相关政策执行。

第十条

(设计方案与总体设计文件审批)

区发改委、建管委、规土局等部门在审批区属动迁安置房建设项目规划设计方案和总体设计文件时,需同时征询区房管局意见并纳入审批文件中。

实施装配式建设的区属动迁安置房项目,相关部门除满足国家和上海市现行的区属动迁安置房开发建设的一般规定外,还应满足《关于推进本市保障性住房实施装配式建设若干事项的通知》(沪建建材〔2016〕1号)等相关文件中关于项目设计文件审查、工程建设过程监管、建设成本补贴、合格企业名录等相关要求。

第十一条

(项目建设推进)

区属动迁安置房项目建设主体为经相关程序确定的建设单位,实施主体为各街镇和区级管委会,推进主体为区房管局,配合部门为区各委办局。

第三章 供应与使用

第十二条

(供应计划)

区房管局根据动迁安置房年度计划竣工交付量和闲置房源,编制区属动迁安置房年度供应计划,报区政府审核同意后,下发至各街镇、区级管委会(或区政府指定的区管企业)。

第十三条

(供应单的申请与管理)

(一) 供应单的申请

项目建设单位在项目符合年度供应计划且取得交付使用许可证后,可向区住宅发展中心提出房源供应申请。经审核符合房源供应条件的,由区房管局发放《配套商品房供应单》(以下简称“供应单”)。

(二) 供应单的购买条件

供应单购买主体是项目建设单位。购买时需提交项目预售认定表、动迁居民分房单汇总表(街镇安置办盖章确认)等相关资料。

(三) 供应单的失效与重新购买

供应单失效是指供应单书写错误、有涂改更正或与销售合同中购房人不符(名字和人数)。

供应单失效后可重新购买。待建设单位将失效供应单所有联返还区住宅发展中心后,以1:1的比例向区住宅发展中心重新申购新供应单(需提供购买供应单全部资料)。

第十四条

(供应价格的确定)

房源供应价格原则上按建房协议价格(结算价)予以确定。同时,在供应价格确定后,由项目建设方会同各街镇、区级管委会(或区政府指定的区管企业),将供应价格书面盖章确认后上报至区住宅发展中心进行备案。

第十五条

(供应协议的签订)

(一) 供应方与委托方一致的情况

项目建设单位在取得《交付使用许可证》且与项目建设委托方(各街镇、区级管委会(或区政府指定的区管企业))结清所有款项后,将全部房源交给建设委托方进行分配、安置与管理。

(二) 供应方与委托方不一致的情况

区属动迁安置房源调剂到其他重大工程、旧城区改建等项目或其他街镇动迁安置使用的,需经区政府审核同意后,由供需双方签订《供应协议》。

第十六条

(房地产登记)

建设单位办理大产证后,购房人与建设单位签订销售合同,并持“供应单”和《上海市房地产登记条例》规定的文件,到区房地产交易中心办理房地产转移登记。

第十七条

(保修责任)

项目建设单位应向动迁安置房的买受人出具《住宅工程质量分户验收合格证明书》、《上海市新建住宅质量保证书》和《上海市新建住宅使用说明书》,并依法承担保修责任。

第十八条

(房源收储)

因区域内动迁安置项目调整、不适应动迁安置需求等原因,造成部分动迁安置房无供应对象的,区政府报市住建委和市规土局批准后,由区政府指定的机构进行收储。

区属动迁安置房源的收储价格,一般按照建设项目的建房协议价格确定。供应价格由收储价格、收储相关税费、物业服务费、财务成本等组成,并由区政府确定。

区政府指定的收储机构应当设立房源收储的资金专户和台帐,并接受区房管局等部门的监管和审计。

第四章 附则

第十九条

(相关定义)

(一) 区属动迁安置房

本细则所称的区属动迁安置房,是指政府组织实施,提供优惠政策,明确建设标准,限定供应价格,并由市有关部门认定的,用于本区重大工程、旧城区改造、城中村改造、土地减量化、规划调整和区政府批准的其他项目等的保障性安居用房。

(二) 实施主体、委托方

本细则所称的实施主体、委托方均指不具备保障房开发资质的各街镇、区级管委会(或区政府指定的区管企业)。

(三) 建设主体、建设单位、受委托方、供应方

本细则所称的建设主体、建设单位、受委托方和供应方均指受各街镇、区级管委会(或区政府指定的区管企业)委托,进行区属动迁安置房项目开发建设的房产企业。

第二十条

(执行日期及解释部门)

本细则自发布之日起30日后实施,有效期2年,由区房管局负责解释。

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